Conflit entre associés dans une SCI : quels recours et quelles issues ?

Un conflit entre associés dans une SCI se règle avec les outils du Code civil, pas ceux du Code de commerce : droit d'information (article 1855), révocation judiciaire du gérant pour cause légitime (article 1851), retrait d'un associé autorisé par le juge pour justes motifs (article 1869), cession des parts soumise à agrément (article 1861) et, en dernier recours, dissolution pour justes motifs (article 1844-7, 5°). Le juge compétent est le tribunal judiciaire. Le premier réflexe consiste à relire les statuts, qui fixent souvent les majorités et les pouvoirs du gérant, puis à rechercher une sortie négociée, car chaque associé reste exposé aux dettes de la société.

Pourquoi un conflit entre associés dans une SCI est particulier

La société civile immobilière sert le plus souvent à détenir un bien : maison familiale, local professionnel loué à la société d'exploitation, immeuble de rapport. Le conflit naît d'une succession, d'un divorce, d'un désaccord sur la vente du bien, sur les travaux ou sur la répartition des loyers.

Trois traits distinguent la SCI :

• Les statuts ont un poids considérable. Le Code civil laisse une grande liberté. Beaucoup de statuts exigent l'unanimité pour vendre le bien, emprunter ou modifier les statuts. Un seul associé peut alors bloquer la décision.
• La responsabilité des associés est illimitée. Selon l'article 1857 du Code civil, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à l'égard des tiers, à proportion de leur part dans le capital. Le créancier doit toutefois avoir d'abord poursuivi vainement la société (article 1858). Un prêt impayé parce que les associés ne s'entendent plus peut donc atteindre le patrimoine personnel de chacun.
• Le tribunal judiciaire est compétent. La SCI étant une société civile, ses litiges ne relèvent pas du tribunal de commerce, sauf situation particulière. Devant le tribunal judiciaire, la représentation par avocat est en principe obligatoire.

Le gérant de la SCI : pouvoirs, contrôle et révocation

Le gérant est la personne qui dirige la SCI et la représente à l'égard des tiers. Ses pouvoirs sont fixés par les statuts ; à défaut, il peut accomplir les actes de gestion que demande l'intérêt de la société. Les décisions qui excèdent ses pouvoirs relèvent des associés, selon les majorités prévues par les statuts.

Le droit d'information des associés

L'article 1855 du Code civil permet à chaque associé d'obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et documents sociaux et de poser par écrit des questions sur la gestion, auxquelles le gérant doit répondre par écrit. Le gérant doit aussi rendre compte de sa gestion au moins une fois par an (article 1856). Un refus persistant peut être porté devant le juge.

La révocation du gérant

Le gérant peut être révoqué par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts, sauf clause contraire des statuts. S'il est associé et majoritaire, cette voie est fermée aux autres. L'article 1851 du Code civil permet alors à tout associé de demander au tribunal la révocation pour cause légitime : gestion contraire à l'intérêt de la société, refus d'information, conflit d'intérêts, inertie. Une révocation sans juste motif peut ouvrir droit à des dommages-intérêts au profit du gérant.

Sortir d'une SCI en conflit

Vendre ses parts

L'article 1861 du Code civil soumet en principe la cession de parts à l'agrément de tous les associés. Les statuts peuvent prévoir une autre majorité ou confier l'agrément au gérant, et dispenser d'agrément certaines cessions, notamment entre associés. Sauf clause contraire, les cessions aux ascendants ou descendants du cédant ne sont pas soumises à agrément. En cas de refus, les associés doivent en principe racheter ou faire racheter les parts, à un prix fixé au besoin par un expert selon l'article 1843-4. Sur la fixation de ce prix, voir notre article sur la valorisation des parts de l'associé sortant.

Le retrait judiciaire

L'article 1869 du Code civil ouvre à l'associé un droit de retrait : soit dans les conditions prévues par les statuts, soit avec l'accord unanime des autres associés, soit, à défaut, sur autorisation du juge pour justes motifs. L'associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses parts, fixée à défaut d'accord par expert. C'est une voie propre aux sociétés civiles, souvent utile quand un associé veut sortir sans provoquer la vente du bien.

La dissolution pour justes motifs

Tout associé peut demander la dissolution anticipée sur le fondement de l'article 1844-7, 5° du Code civil, notamment en cas de mésentente qui paralyse le fonctionnement de la société. En pratique, il faut démontrer une paralysie réelle, et non un simple désaccord, et le demandeur ne doit pas être lui-même à l'origine de la situation. La dissolution conduit à la liquidation, c'est-à-dire en principe à la vente du bien et au partage du prix. Notre article sur la mésentente entre associés et la dissolution détaille ces conditions.

Les conflits familiaux dans une SCI

Dans une SCI familiale, le conflit oppose souvent des frères et sœurs après un décès, des parents et des enfants, ou des époux qui divorcent. Le blocage est fréquent lorsque les parts sont détenues à 50/50 ou que les statuts exigent l'unanimité.

Avant de saisir le juge, plusieurs solutions méritent d'être examinées : rachat des parts par l'un des associés, vente amiable du bien, partage de plusieurs biens entre associés, désignation d'un gérant tiers. La médiation entre associés est particulièrement adaptée aux conflits familiaux, où la relation survivra au litige. Si la gestion est totalement paralysée, la désignation d'un administrateur provisoire peut être demandée. Pour le sort des parts après un décès, voir notre article sur le décès d'un associé.

Que faire maintenant

1. Relisez les statuts : majorités, pouvoirs du gérant, clauses d'agrément et de retrait. Ils déterminent la plupart des issues.
2. Vérifiez la situation financière : prêts en cours, échéances, loyers encaissés. Un impayé engage chaque associé à proportion de ses parts.
3. Demandez par écrit les comptes et les documents sur le fondement de l'article 1855, et conservez la réponse ou l'absence de réponse.
4. N'accomplissez pas d'acte seul qui excède vos pouvoirs, comme encaisser les loyers sur un compte personnel ou signer un bail sans décision collective.
5. Faites estimer le bien : la valeur des parts, la base de toute négociation, en dépend directement.

Notre page avocat en conflit entre associés à Lille présente les recours disponibles. Le cabinet Bayān (Ilyès Dogheche, avocat au Barreau de Lille, 19 boulevard Denis Papin) intervient dans les conflits entre associés de sociétés civiles, en phase amiable comme devant le tribunal judiciaire.